在過去，工期、質(zhì)量和成本一直被視為項目管理的三要素。當這三者達到平衡時，項目才被認為是優(yōu)秀的。而如果只顧其中一項而忽略了其他兩項，那么項目管理就不算完整和卓越。

　　在過去的兩年中，"快速周轉(zhuǎn)"潮流盛行，導致許多項目建設周期縮短，雖然成本被節(jié)約，但是質(zhì)量卻有所降低。一些項目削減開支過多，導致了廣泛的權(quán)利保護問題、維修問題甚至退房問題。盡管節(jié)約了建設成本，但是這可能并非切實際省錢。

　　明運認為，在強調(diào)現(xiàn)金流的同時，理想的項目管理結(jié)果應該在平衡項目的工期和質(zhì)量、工期和投資回報之間取得。這就需要使用企業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)和ERP管理系統(tǒng)。

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　　項目管理在時間上具有前后延伸的特點。

　　降低施工過程中的不確定因素

　　建筑過程即將圖紙中的模型轉(zhuǎn)化為真實建筑的過程。很多房地產(chǎn)企業(yè)項目管理僅停留在施工現(xiàn)場管理階段，缺乏對前期土地研究和項目設計的參與。在施工階段，規(guī)劃、技術(shù)和設計方案都已確認，唯一的施工依據(jù)為圖紙。因此，進度和質(zhì)量只能被動地受控于圖紙設計。

　　舉個例子，在開始建設之前，還需完成其他環(huán)節(jié)，如征地和設計。很多房產(chǎn)企業(yè)的工程部門只有在土地被征用后才開始介入。即便遇到很差的地質(zhì)條件，他們也必須堅持不懈，完成任務。

　　在西南某城市，有一家房地產(chǎn)公司擁有一塊土地，原計劃用于快速通道改造項目。

　　在之前，我沒有做足夠的初步調(diào)查。直到我開始工作后，才發(fā)現(xiàn)這處地方地勢低洼、土地疏松。因此，這些地塊需要填補大量土方，不太適合快速開發(fā)?？上攵?，項目計劃進度無法如期推進。

　　當前，綠地、金地、世茂等大型住宅企業(yè)正在將項目管理的范圍擴展至項目的全生命周期，包括前期和后期的管理。

　　1、未來的時間規(guī)劃需要包括前期的土地征用和規(guī)劃，這是項目管理所涉及到的內(nèi)容。

　　(1)該項目牽涉到土地收購，重心在于信息搜集與風險調(diào)查。

　　以綠化帶為例，項目管理中心在征地階段的主要任務包括以下三個方面：

　　首先需要研究項目所處的環(huán)境。這包括收集有關進度、質(zhì)量、安全和成本的有利和不利因素，并對項目的地質(zhì)、地形、周邊道路、水電連接、紅線范圍以及行政政策等進行徹底調(diào)查。

　　其次，需要評估方案計劃，提出與項目建設相關的工程建議，包括可行性和經(jīng)濟性方面的評估。要特別重視對高程系統(tǒng)、基礎設施形式和土方開挖方面的檢查。

　　其次，需要進行風險調(diào)查。調(diào)查地塊上永久水電、水、燃氣、污水管道的連接情況，同時還要考察該地區(qū)地質(zhì)條件是否復雜以及可能涉及的拆除難度等因素。

　　這些行動的目標是幫助投資和開發(fā)公司做出準確的決策，并根據(jù)公司的發(fā)展?jié)摿退俣全@取土地使用權(quán)。

　　參與項目的規(guī)劃，協(xié)助確立項目的準確定位。

　　通常，產(chǎn)品在設計中的定位是從其形式開始考慮的，比如別墅、多層建筑、高層建筑等。然而，即使是相同形式的產(chǎn)品，其管理方向不同也會導致項目持續(xù)時間的差異。

　　就運營而言，項目的定位通?？煞譃楝F(xiàn)金流、平衡和盈利三個類型;而項目的實際持續(xù)時間則因地而異?，F(xiàn)金流型產(chǎn)品需要滿足高周轉(zhuǎn)率的要求，且需快速啟動、上線和撤離。

　　除了客戶群，還有很多因素需要考慮，包括地質(zhì)條件、當?shù)厥┕蟾媪鞒?、預售條件等等。舉例來說，如果項目地質(zhì)條件差，就無法滿足需求。

　　為了減少返工量，維護工程師會在項目交付前六個月開始逐一檢查。這樣，在項目完成后其他人才發(fā)現(xiàn)的問題大部分在交付前就已經(jīng)被解決了。

　　交付階段有一個標準的驗收管理系統(tǒng)，其中包括數(shù)百個問題清單，覆蓋機械和電氣系統(tǒng)等多個方面。若項目不符合移交標準，則物業(yè)將無法通過驗收。

　　金地采用了“一戶一檔”的方式獲取房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房屋信息。在房屋交付后，房主需要安裝一個應用程序。這個應用程序不僅可以提供社區(qū)服務，還可以報告和修復房屋故障。金地將業(yè)主的反饋和房屋交付前驗收數(shù)據(jù)同步到客戶關系管理系統(tǒng)中。這樣所有問題都可以根據(jù)數(shù)據(jù)進行追溯。

　　基于確定的數(shù)據(jù)，我們可以獲得一系列的質(zhì)量評估指標，如評估前10位的質(zhì)量問題，并加以反饋給前端設計部門。設計得到優(yōu)化后，工程部門開始對過程和材料進行控制，從而形成新的標準。